Myślisz, że podpisanie umowy przedwstępnej na kolanie to tylko formalność? Nic bardziej mylnego. Wystarczy pomylić jedno słowo, by w razie komplikacji stracić oszczędności lub zostać bez mieszkania. Marek Szubzda, ekspert ds. nieruchomości z Express House w Białymstoku, wyjaśnia, dlaczego darmowe wzory z internetu to pułapka, jak zadatek chroni twoje pieniądze i kiedy jedynym ratunkiem jest wizyta u notariusza.
Gdy znajdujemy wymarzone mieszkanie, chcemy jak najszybciej zabezpieczyć transakcję. Wielu kupujących decyduje się wtedy na szybkie pobranie gotowego szablonu umowy z internetu. Czy to bezpieczne?
Wbrew pozorom umowę przedwstępną można ściągnąć sobie z internetu. Natomiast czy to jest dobre rozwiązanie? Nie powiedziałbym, że najlepsze – ostrzega Marek Szubzda, ekspert ds. nieruchomości z Express House. – Osoby podpisujące dokument bezpośrednio na kolanie niekoniecznie rozumieją znaczenie poszczególnych zapisów. Pośrednik pilnuje, aby umowa miała wszystkie potrzebne elementy, a dodatkowo jest bezstronnym świadkiem tego, o czym strony rozmawiały i co ustaliły.
Zadatek a zaliczka – różnica, która decyduje o pieniądzach
Najczęstszym i najbardziej kosztownym błędem jest mylenie zadatku z zaliczką. Różnica ta opiera się bezpośrednio na przepisach Kodeksu cywilnego.
Zaliczka jest kwotą w pełni zwrotną. Jeśli któraś ze stron się rozmyśli, zaliczka po prostu wraca do niedoszłego kupca. Nie stanowi więc żadnego realnego zabezpieczenia. Zadatek (regulowany przez art. 394 Kodeksu cywilnego) drastycznie zmienia reguły gry.
W przypadku, gdy kupujący wpłaci sprzedającemu zadatek i z winy kupującego do transakcji nie dojdzie, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek w pełnej wysokości. Z drugiej strony kupujący jest chroniony w taki sposób, że jeżeli do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego, to kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości – wyjaśnia ekspert Express House.
Potęga paragrafu 777
Umowę przedwstępną można podpisać w formie cywilnoprawnej, jednak to forma aktu notarialnego daje stronom najsilniejsze narzędzia prawne.
Forma aktu notarialnego znacznie mocniej zabezpiecza transakcje – wskazuje Marek Szubzda. – Poza zadatkiem, który działa tak samo w obu przypadkach, zabezpieczeniem może być poddanie się egzekucji w trybie paragrafu 777 Kodeksu postępowania cywilnego.
Oznacza to, że można niejako zmusić drugą stronę do przeniesienia własności przed sądem w uproszczonej procedurze. Sąd wydaje postanowienie, które zastępuje akt notarialny i przenosi własność.
Czyli możemy pójść do sądu, aby wyegzekwować nasze prawo do zakupu, jeśli druga strona bezprawnie się wycofuje – zaznacza ekspert.
(Ewa Bochenko / Wideo: Karol Jurczak)