Sprzedaż mieszkania to dla większości z nas jedna z największych transakcji finansowych w życiu. Choć intuicyjnie skupiamy się na cenie, diabeł tkwi w szczegółach – zarówno tych wizualnych, jak i prawnych. Szukamy odpowiedzi na pytanie jak spojrzeć na swoje lokum oczami wybrednego kupca? Czy generalny remont zawsze się opłaca? I wreszcie: jakie niespodzianki mogą kryć się w dokumentach po dwudziestu latach?
O tym, jak sprawnie i bezpiecznie przejść przez proces sprzedaży, opowiada Marek Szubzda, doświadczony pośrednik nieruchomości.
Spójrz na mieszkanie oczami kupującego
Czasem wystarczy drobiazg. Pierwsza zasada udanej sprzedaży brzmi: porzuć sentymenty i wejdź w buty klienta. To, co dla nas jest „klimatycznym śladem codzienności”, dla oglądającego może być zwykłym zaniedbaniem.
Warto zobaczyć, czy mieszkanie podobałoby się nam samym, gdybyśmy to my byli kupującymi – radzi Marek Szubzda. – Chodzi o proste aspekty wizualne i naprawienie rzeczy, które od dawna proszą się o uwagę, to doklejenie odstającej listwy, odświeżenie ścian farbą czy dokręcenie poluzowanej klamki.
Czy w takim razie przed wystawieniem ogłoszenia warto zainwestować w generalny remont? W końcu na tym polega popularny flipping – kupić tanio, wyremontować, sprzedać z dużym zyskiem. Pośrednik tonuje jednak optymizm.
Oczywiście, duży remont może podnieść wartość nieruchomości, ale nie zawsze się opłaca. Po pierwsze, remont przeciąga sprzedaż w czasie. Po drugie, wymaga zamrożenia sporego kapitału, a nie każdy dysponuje wolnymi środkami na ekipę i materiały budowlane. Często znacznie lepszym i tańszym rozwiązaniem jest profesjonalny home staging.
Magia klimatu, czyli jak balkon sprzedał mieszkanie
Home staging to nic innego jak niskobudżetowe przygotowanie wnętrza tak, by działało na zmysły i wyobraźnię kupującego. Czasem kluczem do sukcesu okazuje się jedno, z pozoru mało istotne pomieszczenie.
Mieliśmy kiedyś ofertę sprzedaży mieszkania – wspomina Marek Szubzda. – Lokal był ładny, dobrze wyposażony, a mimo to od dłuższego czasu nie potrafiliśmy znaleźć kupca. Brakowało mu „tego czegoś”. Nasza pośredniczka postanowiła skupić się na balkonie, który pełnił funkcję zabudowanej oranżerii. Wstawiła tam przytulną kanapę, zadbała o nastrojowe oświetlenie i stworzyła wyjątkowy klimat. Efekt? Mieszkanie sprzedało się w tydzień po tej drobnej zmianie.
Pułapki w dokumentach
O ile niedociągnięcia wizualne mogą co najwyżej wydłużyć czas poszukiwania klienta lub zmusić nas do obniżenia ceny, o tyle zaniedbania prawne mogą całkowicie zablokować transakcję, a sprzedającego wpędzić w ogromne tarapaty finansowe.
Tak jak przygotowujemy mieszkanie wizualnie, tak samo musimy prześwietlić dokumenty. I to jest nawet ważniejsze – podkreśla ekspert. – Musimy upewnić się, że wszystkie wpisy w księdze wieczystej są aktualne. Chodzi o to, by oszczędzić stresu sobie i potencjalnym kupującym. Ludzie boją się niewyjaśnionych hipotek czy nieaktualnych danych o właścicielach.
Czasami sprzedający żyją w głębokiej nieświadomości co do rzeczywistego stanu prawnego swojej własności. Marek Szubzda przytacza historię z własnej praktyki, która mogła skończyć się finansową katastrofą:
Przygotowywałem do sprzedaży mieszkanie, które moja klientka otrzymała w spadku po rodzicach. Ponad 20 lat wcześniej jej siostra darowała jej swoją połowę nieruchomości. Wszystko wydawało się jasne. Kiedy jednak wziąłem dokumenty do ręki, okazało się, że owa „darowizna” została sporządzona na zwykłej kartce papieru, pismem ręcznym o treści „daruję siostrze połowę mieszkania”. Z punktu widzenia polskiego prawa taka czynność bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważna. Przez dwie dekady klientka nie była jedyną właścicielką, choć była o tym święcie przekonana.
Sprawa skomplikowała się jeszcze bardziej, gdy klientka udała się do siostry, by formalnie naprawić błąd u notariusza. Po dwudziestu latach siostra, dowiedziawszy się, że w świetle prawa nadal posiada połowę mieszkania wartego dziś duże pieniądze, wcale nie spieszyła się z ponownym oddaniem swojej części.
Relacje rodzinne bardzo na tym ucierpiały. Ostatecznie, po długich rozmowach i analizowaniu różnych opcji – w tym zasiedzenia – panie doszły do porozumienia. Gdybyśmy jednak nie wykryli tego błędu przed podpisaniem umowy przedwstępnej z kupującym, moja klientka mogłaby przyjąć zadatek, którego w razie zerwania umowy z jej winy musiałaby zwrócić dwukrotność. To byłyby gigantyczne straty finansowe – ostrzega pośrednik.
Księga wieczysta to podstawa
Częstym problemem, zwłaszcza przy nieruchomościach otrzymywanych w spadku, są nieaktualne wpisy w księdze wieczystej. Zdarza się, że jako właściciel wciąż widnieje w niej osoba zmarła.Wpis w księdze wieczystej nie aktualizuje się sam z urzędu.
Zmiana następuje wyłącznie na wniosek – musi go złożyć nowy właściciel, ewentualnie sąd lub komornik – tłumaczy Marek Szubzda. – Jeśli dziedziczymy mieszkanie, naszym ustawowym obowiązkiem jest złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o aktualizację danych na podstawie prawomocnego stwierdzenia nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia.
Okazuje się, że nie każda procedura musi być zakończona przed spotkaniem u notariusza, ale istotna jest pełna świadomość i transparentność.
Nie musimy przekładać sprzedaży o długie miesiące, czekając na fizyczny wpis w księdze. Wiele kwestii, takich jak wykreślenie starej hipoteki czy sprostowanie niektórych danych, można przeprowadzić bezpośrednio przy podpisywaniu umowy sprzedaży u notariusza. Najważniejsze jest jednak to, abyśmy jako sprzedający dokładnie wiedzieli, jaki jest status prawny lokalu i jakie kroki należy podjąć, by transakcja była w pełni legalna i bezpieczna dla obu stron – podsumowuje Marek Szubzda.
(Ewa Bochenko /Wideo: Karol Jurczak)