Zakup lub sprzedaż nieruchomości to dla większości z nas jedna z najważniejszych i najbardziej kosztownych decyzji w życiu. Towarzyszące jej emocje często przesłaniają kwestie formalne, co bywa bezlitośnie wykorzystywane przez fiskusa. Przepisy podatkowe w Polsce bywają skomplikowane i nieintuicyjne, a niewiedza może kosztować nawet dziesiątki tysięcy złotych.
O tym, na co zwrócić szczególną uwagę, aby nie wpaść w kosztowne pułapki, rozmawiamy z Markiem Szubzdą, doświadczonym podlaskim ekspertem do spraw nieruchomości.
Brak podatku nie zwalnia z formalności
Wielu właścicieli decyduje się na sprzedaż mieszkania, które otrzymali od rodziny. To właśnie w tym miejscu, jak zaznacza Marek Szubzda, kryje się pierwsza poważna przeszkoda.
Wszystko zaczyna się od tego, w jaki sposób takie mieszkanie nabyliśmy. Jeżeli otrzymaliśmy je w drodze spadku lub darowizny, w grę wchodzi podatek od spadków i darowizn. Taki podatek powinien być uregulowany w momencie przeniesienia własności. Jeżeli formalności nie zostały dopełnione, nieruchomość nie może być przedmiotem dalszego obrotu – po prostu nie będziemy mogli jej sprzedać – ostrzega ekspert.
Co istotne, nawet jeśli należymy do najbliższej rodziny (tzw. zerowej grupy podatkowej) i jesteśmy w pełni zwolnieni z płacenia tego podatku, urząd skarbowy i tak musi o tym wiedzieć.
Nawet jeśli podatek wynosi zero złotych, bo dziedziczymy po rodzicach, do transakcji sprzedaży i tak bezwzględnie potrzebujemy zaświadczenia z urzędu skarbowego potwierdzającego, że podatek został rozliczony lub że nie było zaległości. Warto zadbać o ten dokument jak najwcześniej. Dobra wiadomość jest taka, że to zaświadczenie się nie przedawnia – możemy je uzyskać i wykorzystać przy sprzedaży nawet po trzech czy czterech latach. Urząd skarbowy wydaje je na wniosek, zazwyczaj w ciągu siedmiu dni – wyjaśnia Marek Szubzda.
Dobrymi chęciami piekło jest wybrukowane
Rodzice często chcą ułatwić start życiowy swoim studiującym lub wkraczającym w dorosłość dzieciom i decydują się na sfinansowanie im pierwszego mieszkania. W praktyce popełniają przy tym kardynalny błąd proceduralny.
Często spotykam się z sytuacją, w której rodzice chcą pójść do notariusza, wpisać córkę lub syna jako właściciela nieruchomości, a sami po prostu przelać pieniądze sprzedającemu ze swojego konta. Z punktu widzenia urzędu skarbowego to ogromny błąd. Pojawi się proste pytanie: skąd młoda osoba, która nigdy nie pracowała, miała setki tysięcy złotych na zakup nieruchomości? Taka darowizna jest nieoczywista i rodzi podejrzenia o nieujawnione źródła dochodów – tłumaczy doradca.
Jak zrobić to poprawnie i bezpiecznie? Droga jest tylko jedna: najpierw rodzice powinni formalnie darować pieniądze dziecku (zgłaszając ten fakt do urzędu skarbowego w ciągu sześciu miesięcy, aby uniknąć podatku), a następnie dziecko powinno dokonać płatności ze swojego własnego konta bankowego.
Gotówka ze „skarpety” i transakcje bezgotówkowe
W dobie cyfryzacji wciąż nie brakuje osób, które gromadzą oszczędności życia w gotówce. Czy kupno nieruchomości za fizyczny plik banknotów jest legalne i bezpieczne?
Jeśli pieniądze pochodzą z legalnych, opodatkowanych źródeł, to oczywiście można zbierać je w przysłowiowej skarpecie i kupić za nie nieruchomość. Jednak transakcje, w których nie korzystamy z pośrednictwa banku i przynosimy gotówkę dosłownie w reklamówce, budzą dziś ogromne wątpliwości i automatycznie ściągają na nas uwagę organów kontrolnych. Zdecydowanie bezpieczniejszy i przejrzysty dla urzędu skarbowego jest tradycyjny przelew bankowy – radzi Marek Szubzda.
Podatek od sprzedaży. Jak go uniknąć?
Standardowa stawka podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) wynosi 19 procent od dochodu (czyli od różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia). Po upływie tego okresu transakcja jest całkowicie zwolniona z podatku.
Co jednak zrobić, jeśli musimy sprzedać mieszkanie szybciej? Rozwiązaniem jest ulga mieszkaniowa.
Jeżeli nie minęło pięć lat, podatku możemy uniknąć, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe – np. zakup innego mieszkania, budowę domu, zakup działki budowlanej czy remont lokalu, w którym faktycznie będziemy mieszkać. Kluczowe słowo to „własne cele”. Ulga nie zadziała, jeśli kupimy mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem dla studentów – podkreśla ekspert.
Marek Szubzda zwraca uwagę na jeszcze jeden, niezwykle powszechny błąd interpretacyjny dotyczący ulgi.
Bardzo ważną kwestią jest to, że aby uniknąć podatku w całości, musimy wydać na nowy cel mieszkaniowy cały przychód ze sprzedaży, a nie tylko to, co zarobiliśmy. Jeśli wydamy mniej, podatek zostanie naliczony proporcjonalnie do niewykorzystanej kwoty.
Pułapka „zerowego kosztu” przy darowiznach
Szczególnie bolesne zderzenie z przepisami podatkowymi czeka osoby, które szybko sprzedają nieruchomość otrzymaną w darowiźnie.
Wyobraźmy sobie sytuację: dostajemy od rodziców w darowiźnie mieszkanie warte 300 000 zł. Nie jest nam potrzebne, więc szybko sprzedajemy je za 400 000 zł. Ponieważ otrzymaliśmy je za darmo, nasz koszt nabycia wynosi zero. Oznacza to, że jeśli od darowizny nie minęło pięć lat, zapłacimy 19 procent podatku nie od zarobionych 100 000 zł, ale od całej kwoty sprzedaży, czyli od 400 000 zł. To gigantyczna pułapka – ostrzega Szubzda.
Zupełnie inaczej – i znacznie korzystniej – wygląda sytuacja w przypadku spadków. Od kilku lat obowiązują przepisy, które ułatwiają życie spadkobiercom.
W przypadku spadku pięciu lat podatkowych liczymy od momentu, w którym nieruchomość nabył spadkodawca (np. zmarły rodzic), a nie od chwili otwarcia spadku. Jeśli odziedziczyliśmy mieszkanie po mamie, która kupiła je 10 lat temu, możemy je sprzedać od razu po dopełnieniu formalności spadkowych i nie zapłacimy ani grosza podatku dochodowego – podsumowuje ekspert.
Nie działaj po omacku
Przepisy podatkowe dotyczące nieruchomości zmieniają się dynamicznie, a każda sytuacja życiowa jest inna. Przed podjęciem jakichkolwiek kroków warto skonsultować się z profesjonalistami. Jak radzi Marek Szubzda, rzetelną i bezpłatną pomoc w konkretnych sprawach można uzyskać bezpośrednio w urzędach skarbowych lub dzwoniąc na infolinię Krajowej Informacji Skarbowej, gdzie konsultanci odpowiedzą na szczegółowe pytania dotyczące planowanych transakcji.
(Ewa Bochenko / Wideo: Karol Jurczak)