Każdego dnia w Polsce pod zabudowę znikają tereny zielone o powierzchni 80 boisk piłkarskich. Osiedla powstają bez dróg, szkół i dostępu do przyrody, generując gigantyczne koszty i chaos. Nowa reforma planistyczna ma to zatrzymać, dając gminom narzędzie do walki z niekontrolowaną deweloperką. Problem w tym, że w województwie podlaskim ponad połowa samorządów wciąż nie rozpoczęła kluczowych prac, a deweloperzy ścigają się, by zdążyć z inwestycjami na starych, liberalnych zasadach.
Nowe przepisy, wprowadzające tzw. plany ogólne gmin, to jedna z najważniejszych reform ostatnich lat. Jej celem nie jest blokowanie budownictwa, lecz wprowadzenie porządku i ukrócenie praktyk, które prowadzą do powstawania „sypialni w szczerym polu” i betonowania każdego wolnego skrawka ziemi.
Koniec z wolną amerykanką
Do tej pory, jeśli dla danego terenu nie było planu miejscowego, deweloper mógł uzyskać tzw. warunki zabudowy. Pozwalało to na budowę bloków na terenach rolnych, leśnych czy podmokłych, bez oglądania się na strategię rozwoju gminy.
Efekt? Osiedla bez odpowiedniej infrastruktury, do których gmina musi później doprowadzać drogi, wodociągi i komunikację publiczną za pieniądze wszystkich podatników. Mieszkańcy tracą godziny w korkach, a wszyscy tracimy bezcenne tereny zielone, które chronią nas przed upałami i podtopieniami.
Dziś terenów pod zabudowę mieszkaniową mamy w Polsce tyle, że mogłoby tam zamieszkać nawet 200 milionów osób. Ten chaos przestrzenny generuje rocznie 84,3 mld zł strat – alarmuje Agnieszka Machnowska, architektka krajobrazu i urbanistka.
Tarcza przeciwko betonozie
Reforma ma to zmienić. Plan Ogólny Gminy to dokument, który ma jasno określić: tu budujemy bloki, tu domy jednorodzinne, a tutaj, pod groźbą kar, zostawiamy zieleń. Co najważniejsze:
- koniec z WZ-kami na zawsze. Po wejściu w życie planów ogólnych, warunki zabudowy będą wydawane tylko na 5 lat i wyłącznie na terenach wskazanych w planie;
- koniec z zabudową bez limitu. Gminy będą musiały policzyć realne zapotrzebowanie na nowe mieszkania na podstawie prognoz demograficznych. To ukróci przeznaczanie pod zabudowę gigantycznych, niepotrzebnych połaci terenu;
- gwarancja zieleni. Plan określi minimalny udział tzw. powierzchni biologicznie czynnej, czyli terenów zielonych, co ma zapobiegać tworzeniu betonowych pustyń.
Wyścig z czasem
Gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 31 sierpnia 2026 roku. To niewiele, biorąc pod uwagę, że proces trwa nawet 2-3 lata. Tam, gdzie plan nie powstanie, inwestycje zostaną zamrożone.
Niestety, dane dla Podlasia są niepokojące. Aż 56% gmin w regionie nie rozpoczęło jeszcze prac lub jest na bardzo wczesnym etapie.
W całym województwie w wielu gminach plan opublikowano, ale do tej pory ze 119 formalnie tylko trzy uchwaliły wymagany dokument – mówi inż. Artur Siwczyk.
Jako pierwsze formalności dopełniły samorządy:
- Dobrzyniewo Duże,
- Krypno Kościelne,
- Wąsosz.
Co ciekawe, w całej Polsce uchwalono tylko 74 plany. Tę opieszałość wykorzystują deweloperzy.
Po ogłoszeniu reformy liczba wniosków o wydanie warunków zabudowy na starych zasadach drastycznie wzrosła. Tylko w 2024 roku było ich o 30% więcej niż dwa lata wcześniej. Inwestorzy chcą zdążyć przed zmianą prawa – komentuje Ilona Gosk z Fundacji Sendzimira działającej na rzecz zrównoważonego rozwoju.
Twoja okolica, Twoja decyzja
Reforma daje mieszkańcom realny wpływ na to, jak będzie wyglądać ich najbliższe otoczenie. W trakcie prac nad planem ogólnym gminy muszą przeprowadzić konsultacje społeczne. To kluczowy moment, by zawalczyć o swoją przestrzeń.
Na co zwrócić uwagę? Na Biuletyn Informacji Publicznej, by nie przegapić ogłoszenia o konsultacjach. I na to, czy gmina nie planuje przeznaczyć pod zabudowę zbyt dużych terenów, które nie odpowiadają realnym potrzebom demograficznym.
Co można zrobić? Wnioskować, aby cenne przyrodniczo łąki, mokradła czy lasy w okolicy zostały objęte tzw. „strefą otwartą”, co trwale ochroni je przed zabudową. Warto też składać uwagi, by przy nowej zabudowie obowiązywał jak najwyższy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej.
To od dzisiejszych decyzji radnych – i presji mieszkańców – zależy, czy w przyszłości będziemy mieszkać w dobrze zaplanowanym, zielonym otoczeniu, czy w dusznej, betonowej pułapce.
(EB)