Na rynku wtórnym mieszkań na kupujących czeka mnóstwo pułapek – od skomplikowanego statusu prawnego, przez ukrytych współwłaścicieli, aż po rażące wady techniczne i niezgodności z projektami budowlanymi. Na co bezwzględnie musimy zwrócić uwagę, zanim podpiszemy umowę i wpłacimy oszczędności życia? Na te pytania odpowiada doświadczony pośrednik nieruchomości.
O aspektach bezpiecznego zakupu nieruchomości rozmawiamy z Markiem Szubzdą, pośrednikiem nieruchomości.
Kto naprawdę sprzedaje nam mieszkanie?
Pierwszym i najważniejszym krokiem przy zakupie jakiejkolwiek nieruchomości jest dokładne zweryfikowanie jej stanu prawnego. Choć brzmi to jak oczywistość, w praktyce wielu kupujących bezgranicznie ufa zapewnieniom sprzedawcy. To kardynalny błąd.
Przede wszystkim należy sprawdzić własność. Nie zawsze osoba, która podaje się za jedynego właściciela, rzeczywiście nim jest. Czasami okazuje się, że ma tylko część udziałów – ostrzega Marek Szubzda.
Jak to sprawdzić samodzielnie? Informacje zawarte w księgach wieczystych są w Polsce jawne.
Należy poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej. Następnie wchodzimy na oficjalną, rządową stronę EKMS (ms.gov.pl) i tam w czasie rzeczywistym możemy bezpłatnie zweryfikować wszystkie wpisy. Jeśli w dziale drugim jako jedyny właściciel widnieje osoba, z którą rozmawiamy – wszystko jest w porządku. Schody zaczynają się wtedy, gdy stan prawny jest nieuregulowany, na przykład z powodu spraw spadkowych – wyjaśnia Marek Szubzda.
Pułapka niepełnego spadku, czyli pominięty brat
Spadkobranie to jeden z najczęstszych powodów, dla których w dokumentach panuje chaos. Pośrednik przytacza pouczającą historię ze swojej pracy:
Nasza klientka chciała sprzedać mieszkanie, które nabyła w spadku. Przedstawiła nam postanowienie sądu o nabyciu spadku, z którego wynikało, że majątek należy do niej. Jednak przy bliższej analizie okazało się, że dokument ten nie był jeszcze prawomocny. Co więcej, w tle istniał brat, który w drodze zachowku również nabył swoją część spadku. Ostateczne, prawomocne postanowienie sądu jasno wskazało: nasza klientka miała 75% udziałów w nieruchomości, a jej brat 25%.
Kobieta była przekonana, że może samodzielnie sprzedać cały lokal, ponieważ brat nie interesował się mieszkaniem i nie dokładał do jego utrzymania.
To tak nie działa – wyjaśnia Szubzda. – Brat miał pełne prawo do swojej jednej czwartej. W takiej sytuacji nasza klientka mogła sprzedać co najwyżej swoje udziały, a nie całe mieszkanie. Bez zgody i podpisu brata transakcja sprzedaży całego lokalu była niemożliwa. Kupujący, który nie sprawdziłby dokładnie księgi wieczystej i dokumentów spadkowych, wszedłby w ogromny konflikt prawny i współwłasność z obcą osobą. W takich sytuacjach pomoc doświadczonego eksperta, np. pośrednika, jest nieoceniona.
Styropian zamiast wełny mineralnej i pułapki przeciwpożarowe
O ile w przypadku mieszkań w bloku wady techniczne rzadko uniemożliwiają transakcję, o tyle przy zakupie domu jednorodzinnego – zwłaszcza w stanie surowym lub w trakcie budowy – możemy zderzyć się z ogromnymi problemami.
Sprzedawałem dom, którego budowa nie została formalnie zakończona. Inwestor zmarł, a spadkobiercy postanowili go sprzedać – wspomina pośrednik. – Kiedy zaczęliśmy szczegółowo analizować projekt budowlany i porównywać go ze stanem rzeczywistym na budowie, odkryliśmy poważną niezgodność. W projekcie, ze względu na planowaną drewnianą elewację, jako ocieplenie budynku wymagana była niepalna wełna mineralna. Tymczasem wykonawca położył tani styropian.
Dla laika dom wyglądał bez zarzutu. Jednak z punktu widzenia prawa budowlanego i przepisów przeciwpożarowych budynek nie spełniał podstawowych wymogów bezpieczeństwa.
Kupujący na pierwszy rzut oka tego nie zauważy. W tym przypadku nowy właściciel musiałby zrywać całe ocieplenie i kłaść je od nowa, co generuje gigantyczne koszty. Dlatego tak ważne jest, aby do oceny stanu technicznego zaprosić inżyniera lub rzeczoznawcę budowlanego. Pośrednik nie musi wiedzieć wszystkiego, ale profesjonalista wie, kogo zapytać i jakich specjalistów zaangażować, by chronić interes klienta.
Czy rzeczywistość zgadza się z planem sprzed 40 lat?
Kupując domy budowane trzy lub cztery dekady temu, często spotykamy się z sytuacją, w której plany budowlane i dokumentacja urzędowa różnią się od tego, co faktycznie stoi na działce. W tamtych latach budowało się systemem gospodarczym, często wprowadzając samowolne zmiany w trakcie prac.
Przede wszystkim musimy dotrzeć do oryginalnego projektu budowlanego oraz dokumentów, na podstawie których budynek został oddany do użytku. Jeśli sprzedający ich nie ma, możemy spróbować wyciągnąć je z archiwum odpowiedniego starostwa powiatowego lub urzędu gminy – radzi Marek Szubzda.
Co zrobić, gdy zauważymy różnice między starym planem a rzeczywistym układem nośnym czy bryłą budynku? Na tym etapie pośrednik nieruchomości to za mało.
Najlepiej skorzystać z usług kierownika budowy lub biegłego rzeczoznawcy budowlanego. To oni ocenią, czy zmiany mają charakter samowoli budowlanej i czy budynek jest w pełni bezpieczny do użytkowania. Lepiej zapłacić kilkaset złotych za ekspertyzę przed zakupem, niż później mierzyć się z nakazem rozbiórki lub kosztowną procedurą legalizacji – radzi nasz rozmówca.
(Ewa Bohenko / Wideo: Karol Jurczak)